Welches Baujahr passt zu mir und was gilt es zu wissen? * Teil 1 *
19.01.2018
Hallo Immobilien-Szenerinnen, hallo Immobilien-Szener,
ich freue mich, heute den ersten Blogbeitrag mit euch zu teilen.
Ich möchte mich heute einem spannendem Thema widmen:
Was sollte ich zu welchem Baujahr wissen? Welche Merkmale sind wichtig zu wissen und beim welchem Baujahr sollte ich wo genauer hinsehen? Welche Fragen könnte ich meinem Immobilienvermittler stellen?
Der Beitrag enthält spannende Informationen und räumt mit Vorurteilen auf.
(Info: Ich habe diesen Beitrag in zwei Blogbeiträge gesplittet)
Let´s go – Viel Spaß !
Häufig werde ich bei Besichtigungen gefragt, welche Macken welches Baujahr hat.
Lasst uns das Wort Baujahr zunächst genauer definieren. Was wird denn eigentlich als „DAS BAUJAHR“ bezeichnet? Der Baubeginn, die Fertigstellung, die Bezugsfertigkeit?
Das Baujahr ist nicht der Baubeginn, auch nicht die Fertigstellung, sondern das Jahr der Bezugsfertigkeit – Bezugsfertig heißt, dass Bewohner das Haus beziehen können. Eine Immobilie wird als bezugsfertig bezeichnet, wenn es Menschen zuzumuten ist, dass Haus oder die Wohnung zu bewohnen. Dazu muss folgendes funktionieren und vorhanden sein: Sanitär, Heizung, Kochmöglichkeit, Strom, Wasser, Türen, Fenster und sichere Zugänge.Für den Begriff der Bezugsfertigkeit spielt es dabei keine Rolle, ob Außenfläche (z.B. Gartenflächen) noch nicht angelegt sind.
Wenn Gartenflächen also z.B. erst im nächsten Frühjahr fertiggestellt werden, behindert das nicht den Termin der Bezugsfertigkeit.
Nun lassen sich Aussagen in Bezug auf die Bauqualität in gewissen Baujahrzehnten nicht verallgemeinern. Auch in Kriegszeiten, also zur Zeit des Mangels, sind solide Häuser entstanden. Immobilien sind individuell, Bewohner geben jeder Immobilie eine individuelle Note. Daher können selbst aneinander stehende Doppelhaushälften nicht verglichen werden – ein genauer Blick auf die individuellen Gegebenheiten und Merkmale der Immobilien ist daher Pflicht.
Ich habe bei jeder Erstbesichtigung einer Immobilie eine Checkliste dabei, die mir hilft, alle Details zu erkennen, gezielte Fragen zu stellen und damit wichtige Rückschlüsse zu ziehen.
So – und nun zu den Merkmalen:Häuser aus der Zeit der Jahrhundertwende:
Die Gründerzeit: Wohlhabende Familie, Künstler und Kreative errichten prachtvolle Häuser. Architekten bedienen sich in der Gründerzeit-Ära ohne Hemmungen an Baustilen der vergangenen Jahrhunderte – viel Schnörkel, Stuck, geometrische Ornamente, Fabelwesen, … . Die Deckenhöhen betragen oft mehr als 3m . Erkennungsmerkmal von Gründerzeit-Häusern: Prächtige Fassaden mit wuchtigen Erkern und Verzierungen – Verzierungen häufig so filigran, als hätte Sie ein Konditor gemacht – WC´s sind meist am Treppenaufgang – die Bäder sind winzig – Häuser aus der Gründerzeit weißen eine solide Bauweise auf. Wasser/Strom/Heizungsleitungen sollten erneuert werden – in vielen Fällen ist das bereits passiert. Darüber hinaus wird der Schall gut übertragen – Schallschutzmaßnahmen sind also sinnvoll und zu empfehlen.
Heute kaum vorstellbar ist, dass Feuchtigkeit im Keller früher zur Lagerung von Lebensmitteln, Kohle und Wein gewollt war. Die Vorteile sind eine gleichbleibende Temperatur und Luftfeuchtigkeit – hier kann geprüft werden, ob eine Trockenlegung wirklich sinnvoll ist. Gründerzeit-Häuser stehen aufgrund Ihrer besonderen Architektur sehr oft unter Denkmalschutz – darauf sollte beim Kauf geachtet werden.
Was bei beim Kauf von Denkmalschutz-Immobilie beachtet werden sollte, teile ich gerne zu einem späteren Zeitpunkt mit euch.
Häuser aus der Gründerzeit werden im Münchner-Immobilienmarkt hochpreisig gehandelt. Sie erfreuen sich aufgrund Ihrer Detail-Reichheit und er langen Historie, der großzügigen Grundrisse großer Beliebtheit.
1900er bis 1930er: Viele Altbauten mit Raumhöhen über 3 m entstehen. Großzügige Grundrisse, prächtige Flure, große Wohn- und Schlafräume. Bäder eher noch klein. In diesen Jahrzehnten entstehen viel Jugendstil-Häuser in München. Altbauten dieser Baujahre weisen oft Feuchtigkeitsprobleme auf. Hintergrund: Erst Anfang der 70 er Jahre wurde damit begonnen Drainagen zu verbauen. Eine Drainage wird im Erdreich verlegt und führt aufstauendes Sickerwasser vom Haus ab. Sie reduziert den auf dem Gebäude lastenden Wasserdruck. Drainagen schützen also vor Feuchtigkeitsschäden. Häuser diesen Baujahrs sind meist von jungen oder Junggebliebenen bewohnt – überwiegend sind die Häuser nicht mit einem Aufzug ausgestattet und kommen daher für einige Menschen mit mehr Barrierefreiheits-Wunsch nicht in Frage. Viele Junge und Junggebliebenen bevorzugen Altbauten und den Jugendstil aufgrund der besonderen und oft mit viel Liebe zum Detail gestalteten Wohnräume, der prächtigen Hausflure und des besonderen Charakters der durch die hohen Decken und ggf .noch alten Kastenfenstern entsteht.
Häuser im Jugendstil erfahren in München eine hohe Beliebtheit. Sympathisch ist, wenn es knarrt und kracht – das Fenster zieht – Woll-Decken werden zwischen die Kastenfenster gelegt, damit die „natürliche Belüftung“ im Winter etwas eingedämmt wird. Natürlich ist die Energiebilanz der Häuser, wenn Sie noch im Original sind eher miserabel.
1930er bis 1945er: Sog. Kriegsbauten können von schlechterer Qualität sein. In der Kriegszeit waren Baumaterialien rar – es wurde verwendet, was da war. Dennoch sind auch in Kriegszeiten solide Häuser entstanden. Bis zu den 70er Jahren gilt es zu beachten, dass in den alten Häusern oft Bleirohre eingebaut wurden. Ausnahmen stellen die Bundesländer Bayern und Baden Württemberg dar. In Teilen Bayerns und Baden Württemberg kommen bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts keine Bleirohre mehr zum Einsatz. In anderen Bundesländern wurden bis in den 70er Jahren Bleirohre verbaut. Der Einbau von Bleirohren wurde dann 1971 in der gesamten Bundesrepublik aufgrund Gesundheitsschädlichen Stoffen verboten.
Häuser und Wohnungen diesen Baujahres weisen einen praktischen und durchaus charmanten Grundriss auf.
Zur Info: Gemäß der in Deutschland geltenden Trinkwasserverordnung liegt die zulässige Höchstkonzentration von Blei in Trinkwasser bei 0,01 Milligramm. Dieser Wert kann von Trinkwasser, das durch Bleirohre fließt, in der Regel nicht eingehalten werden. Übersteigt der Wert des Hauses die Grenze, werden Eigentümer aufgefordert, die Bleirohre zu ersetzen. In den meisten Häusern sind daher bereits die Bleirohe ausgetauscht oder versiegelt worden – es gibt heute bereits super Methoden die Rohre mit Quarzsand zu reinigen und mit Epoxidharz zu versiegeln.1950er und 1960er: Erste Häuser mit Dämmungen und Zentralheizungen entstehen. Bei diesen Baujahren muss auf Asbest und kleinfaserige Mineralwolldämmung geachtet werden – beides ist gesundheitsschädlich. Es gibt Dienstleistungsunternehmen die eine entsprechende Entsorgung vornehmen. Höhere Kosten für Entsorgung sollten eingeplant werden. Meistens ist der Austausch der Heizung, ggf. Heizungsrohre, Elektrik und eine solide Dachdämmung von Nöten.
Die Grundrisse lassen sich mit quatratisch, praktisch, gut beschreiben.
Fazit:
Eine Immobilie ist immer individuell zu betrachten. Die oben genannten Merkmale sind Richtwerte, stellen aber kein Dogma dar.
Der zweite Teil (Baujahr ab 1970 bis heute) erscheint am 26.01.2018 – Stay informed!
