Das Bestellerprinzip – Hat der Gesetzgeber sein Ziel völlig verfehlt

09.02.2018

Hallo Immobilienszenerinnen,

hallo Immobilienszener,

Ich freue mich, dass ihr wieder mit dabei seid. Heute gehe ich das Thema Bestellerprinzip an.

Das Bestellerprinzip ist aktuell in aller Munde, heiß wird diskutiert, ob die Zielsetzung nicht völlig verfehlt wurde. Das Gesetz ist bereits vor 2,5 Jahren verabschiedet worden. So lässt sich heute gut analysieren, welche Vor- und welche Nachteile das beschlossene Prinzip mit sich bringt.

Die Kunst dieses Beitrags war es, komplexe Zusammenhänge leicht zu erklären. Gewisse Themen schneide ich in diesem Blogbeitrag an, sonst wäre der Rahmen gesprengt.

Let´s go … Viel Spaß !

Das Bestellerprinzip – Kurz & verständlich erklärt:

Was heißt „das Bestellerprinzip“ eigentlich genau und warum ist ein solches Bestellerprinzip überhaupt verabschiedet worden?

Die Basics…..

…das Bestellerprinzip wurde im Juni 2015 erlassen. Zielsetzung war die finanzielle Entlastung der Mieter.

Warum wurde das Bestellerpinzip erlassen?

Hintergrund war die angespannte Wohnungssituation und das teilweise unprofessionelle Verhalten von Immobilienmaklern. Wir haben in Deutschland nach wie vor die Problematik, dass der Beruf des Immobilienmaklers nicht richtig geschützt ist, d.h. jemand kann sich „morgen“ dafür entscheiden, Immobilienmakler zu werden.

Um ein Gewerbe als Immobilienmakler anzumelden, ist lediglich ein polizeiliches Führungszeugnis ohne Eintragungen (keine Haftstrafen o.ä) und die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig – man mag es kaum glauben – aber das war’s schon. Es ist also recht einfach, sich Immobilienmakler zu nennen.

Verbände und professionelle Maklerhäuser fordern schon seit langem eine Ausbildungsnachweispflicht. So wäre der Berufsstand aktiver von „schwarzen Schafen“ geschützt, die dem Berufsbild schaden. Erfreulicherweise wurde bereits eine Fortbildungspflicht für Immobilienmakler verabschiedet. Allerdings ist der Einstieg in diesen Beruf nach wie vor zu einfach möglich.

Schwarze Schafe in der Wohnungsvermietung:

Nun ist es ein Erfahrungswert, dass sich genau diese schwarzen Schafe in der Vermietung von Wohnungen probieren – Der Schein vom schnellen Geschäft erweckt bei einigen Gier. Macht mal einen Test: Wenn ihr 100 Menschen auf der Straße fragt -Was macht ein Makler?- bekommt ihr mit Sicherheit 80% die Antwort, Wohnungen aufsperren und Kassieren. Diesen Eindruck haben auch Menschen die sich von heute auf morgen, ohne Ausbildung dazu entschließen Makler zu werden und dem schnellen Geld hinterherjagen. Diese „Makler“ sind zwar in kürzester Zeit wieder verschwunden, richten aber einen erheblichen Schaden an. Massenbesichtigungen, unprofessionelles Verhalten, Annahme von Schmiergeldern und kein Fachwissen waren leider sehr häufig anzufinden – so war das zumindest bis Juni 15 – warum sich das heute verändert hat, s. unten. Dieses Verhalten hat mit dem echten Berufsstand des Maklers NICHTS zu tun – leider können und konnten das Nicht-Profis nicht immer unterscheiden – gerne wird dann „über einen Kamm geschert“.

Die Stimmen von Verbänden & unzufriedenen Bürgern hat dazu geführt, dass sich der Gesetzgeber veranlasst fühlte in die Tätigkeit des Maklers einzugreifen.

Kurz erklärt – Was macht ein Makler eigentlich?

Ich schweife nochmal kurz vom Bestellerprinzip ab und gebe euch ein kleines Entree in das Berufsbild des Maklers – erst dann lässt sich das Bestellerprinzip verstehen.

Ein Profi-Makler ist ein kreativer Unternehmer und schafft durch seine Tätigkeit die Grundlage das 2 Parteien in die Lage versetzt werden, einen Hauptvertrag zu schließen (Kauf-, Miet, – Pachtvertrag) – Ein Profi-Makler hat einen Ausbildungsweg durchlaufen, z.B. Immobilienkaufmann/-kauffrau, Immobilienfachwirt/in, Immobilienökonom/in.

Ein guter Makler ist also ein ausgebildeter Profi, der sich stetig weiterbildet, Verhandlungstechnik beherrscht und sich stark in Mediatoren-Aufgaben wiederfindet. So ist die Aufgabe des Maklers, zwei Parteien (z.B. Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter) unter Berücksichtigung der Interessen zusammenzuführen und Lösungswege aufzuzeigen, die eine Vertragsgrundlage herstellen. Ein Makler räumt Einwände aus dem Weg und generiert Lösungswege, die Entscheidungsgrundlagen bieten. Darüber hinaus klärt ein guter Makler über Risiken und Merkmale auf und begleitet und berät, auf was es zu achten gilt. Ein Makler gibt Sicherheit, löst „Bauchschmerzen“ und trägt damit wesentlich zu einem reibungslosen Ablauf bei. Ich gehe in einem Blogbeitrag noch tiefer in die Aufgabenbiete des Maklers ein. Hier lässt sich nur ein kurzer Einblick darstellen.

Der Makler (früher Mäkler) ist ein alteingesessener Beruf, warum also erst jetzt die Diskussion?

Es ist seit jeher im Gesetz geregelt, dass der Makler die Interessen seines Auftraggebers (also seines Bestellers) zu wahren hat. Das Bestellerprinzip ist daher keine neue Erfindung, sondern lehnt sich an dem Gesetz an, das im BGB in den §§ 652-654 bereits niedergeschrieben ist und seit jeher gilt. Der überhitzte Markt, sowie die fehlende Ausbildungspflicht und die damit verbundene hohe Quote an schwarzen Schafen, hat jedoch dazu geführt, dass sich unprofessionelle „Schafe“ (als Makler will ich sie nicht bezeichnen) diesen überhitzten Markt zu Nutze machen wollten. Dabei wurde nicht selten das Interesse des Eigentümers vertreten, der Mieter hat aber den Lohn bezahlt. Das hat also mit dem „Bestellerprinzip“ wie es im BGB zu finden ist, nichts zu tun

Das Bestellerprinzip soll Mieter entlasten – Ziel verfehlt?

Das Bestellerprinzip sollte den Mieter finanziell entlasten. Da bei der Vermietung von Wohnraum der Makler meist die Interessen des Vermieters vertritt, honoriert der Besteller, also der Vermieter auch den Lohn des Maklers. Soweit so gut.

Nun zur Kehrseite: Ein Suchender wird heute kaum mehr einen Makler finden, den er für seine Suche begeistern kann, auch wenn der Besteller der Suchende ist und der Suchende auch den Lohn des Maklers honoriert – aber warum? Hier hat der Gesetzgeber nicht mitgedacht!

Erklärung:

Nach aktueller Gesetzgebung ist es dem Profi nur erlaubt dem Besteller A (Wohnungs-Suchender) eine Wohnung anzubieten, die er für den Besteller A exklusiv gesucht hat. Wenn aber der Makler durch die Tätigkeit für Besteller B (ebenfalls Wohnungs-Suchender) in Kenntnis über eine Wohnung ist, die für Besteller B nicht in Frage kommt, aber zu Besteller A passt, darf der Makler diese Immobilie dem Besteller A nicht mehr Maklerlohnpflichtig anbieten. Heißt für den Makler, er muss bei der zweiten Immobilie, nachdem er einem Eigentümer erklärt hat, dass er für Besteller B sucht und von diesem honoriert wird nun erklären, dass er nun für Besteller A sucht, aber dieser nicht mehr der Besteller ist und damit der Eigentümer nun den Lohn honoriert. (Jetzt gleich nochmal lesen – ist kompliziert – einfacher lässt es sich aber nicht darstellen).

Es scheint, als wäre der Gesetzgeber davon ausgegangen, als begleite ein professioneller Makler nur einen Suchkunden und die Objekte fliegen einem Makler zu. Das ein Makler gezielt gemäß den Suchwünschen für den Suchenenden auf die Suche nach einer passenden Immobilie geht – wurde völlig vergessen – Dem Makler fliegen die Angebote zu und er ist lediglich der durchreichende Posten?? das ist natürlich völliger Unsinn.

Das ist der Grund, warum Makler sich aktiv aus der Wohnungsvermietung zurückgezogen haben. Nachteil für den Mieter: Mit der aktuellen Gesetzgebung wird ein Suchender kaum noch einen Makler finden, den er begeistern kann für ihn/sie eine passende Wohnung/Haus zur Miete zu finden.

Darüber hinaus steht der Mieter bei der Besichtigung alleine dar, meist in einer Massenbesichtigung, Effizienz und eine schnelle Lösung vom Besteller (jetzt meist dem Eigentümer) erwartet wird. Das Interesse des Eigentümers ist häufig eine höchstmöglichste Mieteinnahme und damit beste Rendite. Darüber hinaus werden finanzstarke Mieter bevorzugt. Ein Makler konnte sich früher mit kreativen Lösungswegen für einen nicht TopTop-Verdiener einsetzen und häufig überzeugen. Nun liegt es an einem Mieter, wenn er nicht so finanzstark ist, Haustiere oder Kinder hat, Raucher ist, sich beim Vermieter überzeugend darzustellen, was sehr häufig nicht gelingt, da Erfahrungswerte und Gesprächsleitfäden fehlen.

Der Markt ist so träge, soooooo träge. Aber warum?

Ein Profi-Makler sorgt für Bewegung in Immobilienmärkten. Ein guter Makler generiert Lösungsansätze. Gute Lösungswege und passende Optionen sind die Grundlage für Entscheidungen. Der Makler trägt also mit den von ihm generierten Lösungsansätzen und Optionen dazu bei, dass ein Eigentümer oder einer Suchender innerhalb kürzester Zeit eine Entscheidung treffen kann. Ein guter Makler betrachtet eine Immobilie immer als ein ganzheitliches Konstrukt, in dem die beteiligten Menschen und deren Interessen die wesentliche Rolle spielen. Ein Makler trägt also durch Lösungsansätze zu Bewegung im Immobilienmarkt bei – nebenbei gesagt, auf reiner Erfolgsbasis.

Der Markt wird also träge, weil Lösungsansätze fehlen.

Die Nachteile für den Mieter durch das Bestellerprinzip kurz zusammengefasst:

• Die Miete steigen, hohe Renditeerwartung durch Eigentümer, damit höhere Mietforderungen
• Suchender muss alleine im Markt suchen und ist auf Portale angewiesen, die meist nur „Restbestände“ führen
• Suchender muss seine Position gegenüber dem Eigentümer vertreten. Finanzschwache Mieter, Menschen mit Haustieren, manchmal auch Kindern oder Raucher werden ausselektiert. Der Anforderungskatalog eines Vermieters verschärft sich
• Der Markt wird träge. Fehlende Lösungsansätze führen zu trägen oder garkeinen Entscheidungen. Oft stehen Wohnungen über Jahre leer. Paare halte Zweitwohnungen, obwohl sie bereits in einer gemeinsamen wohnen, nur um, gesetzt dem Fall man könnte sich trennen, wieder umziehen zu können.

Das Gesetz ist also mangelhaft und stellt kein ehrliches Bestellerprinzip dar – dazu ist es verwirrend für Mieter und Eigentümer. Die Zielsetzung den Mieter zu entlasten ging, wie oben zu sehen, völlig schief. Das Bestellerprinzip hat eher zu einer Belastung der Mieter beitragen.

Welche Vor- und Nachteile das Bestellerprinzip für Vermieter und Makler hat, lest ihr in meinem nächsten Blogbeitrag

Ich freue mich über Kommentare und eure Gedanken und Erfahrungen zu diesem Thema. Sicher habt ihr auch schon spannende Erfahrungen bei der Suche nach Mietwohnungen gemacht. Lasst mich gerne davon wissen und uns darüber plaudern.

Winterliche Grüße

Eure Janine